1985 anúncios da freguesia, lidos com o mesmo método que aplicamos a um parecer. Sem pressa, sem argumento de venda — só o retrato honesto do mercado em que o seu imóvel vai entrar.
A Póvoa de Santo Adrião e Olival Basto escoa bem. Metade dos imóveis sai em 90 dias e mais de 90% em um ano. Só 6% do stock continua por vender no snapshot — o mercado não acumula encalhados.
É um mercado de entrada e médio. O T2 (47%) e o T3 (34%) dominam, e a história central está na fratura entre os dois. O T2 vende ao ritmo da zona ou mais depressa; o T3 leva cerca de um terço mais de tempo. Acima dos 300.000 €, a liquidez cai a pique.
O que se segue desmonta cada uma destas peças — o tempo, a tipologia, o preço, a idade do edifício e o que está parado no mercado neste momento. Os pressupostos e a cobertura dos dados estão declarados no fim.
Metade dos imóveis sai em 90 dias. O que fica preso, fica preso por uma razão — e quase sempre a razão é o preço.
Análise Terrae · Tempo de venda
A curva de sobrevivência mostra a probabilidade de um imóvel continuar no mercado, dia após dia. Desce depressa no início e depois alonga-se numa cauda.
25% dos imóveis saem em 30 dias, 52% em 90, 74% em 180. Quem está bem posicionado vende neste período. O resto arrasta-se numa cauda de anúncios com 600, 700, até 1175 dias no portal — casos que puxam a média para cima mas não a mediana. Por isso a leitura honesta são os 86 dias, e não uma média inflada por esses anúncios-zombie.
Cada tipologia comparada com o ritmo da zona (índice 100 = 86 dias). À esquerda, mais rápido; à direita, mais lento.
É o T2 que define o preço de referência da freguesia. Vende calibrado em ~2,5 meses. Mas o T2 mais de 30% acima dos pares estica para 91 dias e 23% fica simplesmente por vender.
Não é caro ao metro — o travão é o cheque absoluto (246k vs 195k do T2), que exige uma bolsa de compradores mais funda. Achado contraintuitivo: os T3 mais baratos são os mais lentos (126 dias). Preço descontado que não escoa costuma denunciar estado, andar ou exposição.
Subir de dois para três quartos adiciona cerca de um terço ao tempo de venda. Cada quarto extra acima disso afina ainda mais o universo de compradores: T4 e T5 movem-se devagar, e o T6 a passo de caracol — mas com amostras pequenas, pelo que são leitura indicativa.
O efeito-preço é quase monotónico: cada degrau de valor acrescenta meses de mercado. Mediana de tempo por faixa de preço.
A nuance importa: estar ligeiramente caro não mata. Controlando a tipologia, o assassino é o limiar dos +30% sobre os imóveis comparáveis. Abaixo disso, o mercado perdoa. Acima, o anúncio estaciona.
Achado contraintuitivo, mas consistente com o resto: mediana de tempo de venda por época de construção.
Os imóveis de 2015 ou mais recentes levam 151 dias a sair — mais do dobro dos anteriores a 1980 (69 dias). A explicação volta ao preço: o produto novo carrega o €/m² mais alto (3.906 €) e o cheque mais pesado (389.000 €), e numa zona de entrada os compradores resistem ao prémio. A cobertura de ano de construção é de 49% dos anúncios — leitura indicativa, mas a direção é clara.
Mediana trimestral de tempo até à venda. Os anúncios mais recentes contam parcialmente censurados, mas a tendência de aceleração é real.
A mediana trimestral caiu de ~124 dias no início de 2024 para a faixa dos 50–70 dias em 2025–2026, à medida que a carteira de anúncios antigos foi sendo escoada. Entradas e saídas andam equilibradas trimestre a trimestre — não há acumulação de inventário.
Cada ponto é um apartamento à venda hoje. Mais à direita, mais tempo parado; mais alto, mais caro ao metro. Coloque o seu imóvel no mapa — pelo preço e pelo tempo que já leva.
Amostra: 59 anúncios ativos assinalados como caros e/ou encalhados (Infocasa, 24-06-2026). Vários estão fora de escala à direita — há entre 700 e 1175 dias no portal.
Dos 117 anúncios ativos, 38 (32%) estão sinalizados como caros e encalhados ao mesmo tempo — candidatos diretos a revisão de preço. Concentram-se no T2 (22) e no T3 (13), exatamente onde o resto da análise previa o problema. Vários estão no portal há 700 a 1175 dias, com preço há muito desfasado da realidade.
A leitura assenta em análise de sobrevivência (Kaplan-Meier), que conta os 117 anúncios ainda ativos como dados censurados em vez de os ignorar. Como a censura é baixa (6%), a mediana KM (86 dias) fica próxima da conta ingénua (80) — aqui o método confirma a fotografia. Usa-se sempre a mediana, não a média, pela cauda longa de anúncios-zombie.
Ressalva essencial: «saiu do portal» é um proxy de venda — pode ser venda, retirada ou expiração. Todos os tempos são, por isso, um teto otimista. As tipologias com amostra pequena (T5, T6, T9) são leitura indicativa.
Os números acima descrevem a freguesia. O seu imóvel tem uma tipologia, um andar, um estado e um posicionamento de preço próprios — e é isso que decide se vende em 70 dias ou fica preso 200. Fazemos essa leitura para o seu caso, com os mesmos dados e o mesmo método. Sem compromisso.